Casa cointestata pignorata, cosa fare per evitare l’asta e salvare l’immobile?

Si verifica spesso che un pignoramento immobiliare riguardi una casa cointestata, per mutuo non pagato o debiti di altra natura, scopri in questo articolo quali sono le soluzioni per salvare l’immobile ed evitare l’asta.

1. Il pignoramento immobiliare

Il pignoramento di un immobile è una delle iniziative che il creditore può compiere per recuperare il proprio credito.

Utilizzando questo strumento, un creditore può ottenere il pagamento di un debito attraverso l’acquisizione forzata di un immobile di proprietà del debitore.

Tale procedura ha avvio quando il debitore non riesce a onorare i propri obblighi finanziari e consiste nell’eseguire la vendita coattiva dall’unità immobiliare per ricavare la somma utile per soddisfare, almeno parzialmente, il creditore.

Per maggiori dettagli leggi il nostro articolo su “Il pignoramento immobiliare“.

2. Cosa succede se il pignoramento riguarda una casa cointestata?

Nel caso di pignoramento su una casa cointestata (che riguardi un mutuo non pagato, o altra ragione di credito), il creditore indirizza l’ingiunzione al comproprietario debitore, ma contestualmente per legge egli ha l’obbligo di notiziare della circostanza l’altro comproprietario (o comproprietari).

La norma che consente l’espropriazione forzata e la vendita di beni mobili e immobili appartenenti in quota al debitore è rappresentata dall’art. 599 c.p.c..

In caso di pignoramento di una quota di un immobile, di norma, comporta la vendita dell’intero cespite e non della singola quota. Ciò avviene con un giudizio di scioglimento della comunione, deciso dal giudice. Ma ciò accade in casi specifici.

– Quali sono i casi?

Invero, a seguito dell’avviso notificato ai comproprietari, si verifica che all’udienza di prevista dall’artt. 600 c.p.c. e 180 comma secondo, disp. att. c.p.c. partecipino questi ultimi per assumere conoscenza di quanto può avvenire. In effetti possono avvenire di solito tre situazioni: 1) La separazione della quota in natura; 2) la vendita forzata della quota indivisa; 3) il giudizio divisorio incidentale, con la conseguente vendita di tutto l’immobile.

Nel caso che intervenga la separazione della quota in natura, il tribunale eseguirà l’alienazione di una parte del bene indiviso, corrispondente per valore alla quota pignorata. In questo modo la porzione residua della casa rimane agli altri comproprietari.

La vendita della quota indivisa invece è considerata, dal legislatore e dai giudici, come una vera e propria “soluzione estrema”.

Questo espediente viene eseguito solo se il giudice ritiene che la quota si venderà ad un prezzo pari o superiore al suo valore venale, sulla base di quanto calcolato dall’esperto nominato.

L’ultima ipotesi invece è nota come “divisione endoesecutiva” che il tribunale adotta quando ha verificato l’impossibilità giuridica ed economica di procedere alla separazione della quota o di venderla ad un prezzo almeno pari al valore di stima, nonché l’indisponibilità degli altri quotisti a liquidare l’esecutato.

Il giudizio di divisione endoesecutiva ha il fine di effettuare una divisione dell’immobile sotto il profilo economico attraverso la vendita all’asta dell’intero.

Conclusa la vendita giudiziaria, il tribunale utilizza la quota del prezzo ricavato spettante al debitore per estinguere, almeno parzialmente, il debito.

Il tribunale, sempre dopo la vendita, attribuisce ai comproprietari non debitori la quota della somma ricavata e non riferita al debito. Ciò però avviene al netto delle spese imputabili e collegabili alla procedura.

3. Quali sono le soluzioni possibili per salvare l’immobile ed evitare l’asta?

In considerazione di quanto osservato prima, se una abitazione viene pignorata, anche quando è cointestata, ci sono sempre rischi concreti di perdere la casa all’asta.

A ciò si aggiunge il pericolo che il debitore non venga liberato totalmente dal debito, con la persistenza di un residuo.

Nello specifico, siccome la vendita giudiziaria presuppone una riduzione rispetto al valore commerciale dell’immobile, l’aggiudicazione avviene ad un prezzo più basso che non copre l’intero credito.

Inoltre, sussistono anche altri costi legati alla vendita giudiziaria che impediscono di giungere all’integrale versamento del proprio debito.

In questo caso il creditore deciderà molto probabilmente di intraprendere altre azioni esecutive (su altri eventuali immobili, su conti corrente, ecc) per poter recuperare l’importo residuo.

Ecco perché occorre evitare l’asta. Ma, quindi, quali sono le soluzioni possibili?

– Le soluzioni:

1. La prima ipotesi consiste nella transazione che presuppone che la parte possieda, direttamente o indirettamente, una liquidità adeguata.

2. Le procedure di sovraindebitamento (in particolare l’applicazione dell’ex piano del consumatore, attualmente denominato “piano di ristrutturazione omologabile”) è la seconda soluzione possibile. Occorre ovviamente verificare le condizioni di ammissibilità e di accesso ai rimedi messi a disposizione dalla Legge 3/2012 poi rinnovata dal Cd. Codice delle Crisi e dell’Insolvenza disciplinato dal D.Lgs. 12.1.2019 n.14.

In entrambi i casi la casa può essere salvata!

3. Qualora mancassero i presupposti per una transazione, o per proporre uno dei rimedi del sovraindebitamento, il debitore deve comunque tentate di evitare che la casa vada all’asta, perché questa verrebbe comunque persa e, molto probabilmente non verrebbe estinto il debito.

A questo punto va considerata una terza ipotesi ovvero realizzare un’operazione di saldo e stralcio immobiliare.

In sostanza, il debitore reperisce la liquidità, per raggiungere ad un accordo transattivo con il creditore, attraverso la vendita del proprio immobile.

4. Nell’ipotesi di case cointestate che sono oggetto di pignoramento, esiste un’altra soluzione ovvero quella dell’esercizio del comproprietario di rilevare la quota dell’immobile pignorato pagandone il corrispettivo.

Nello specifico il comproprietario può chiedere la divisione dell’immobile con lo scioglimento della comunione e, nella procedura cd. di “divisione endoesecutiva” formulare l’istanza di assegnazione del bene (ex art. 720 c.c.).

In questo modo il comproprietario, ovviamente non debitore, può chiede che gli sia assegnata la quota dell’esecutato in cambio del versamento del corrispondente valore della quota del debitore. La somma di danaro offerta va poi destinata alla procedura espropriativa e ai creditori.

– Divisione di immobile cointestato pignorato nel Fallimento

Se il fallimento è intervenuto successivamente al pignoramento, il curatore fallimentare potrà esercitare il diritto di subentrare nel processo esecutivo avente ad oggetto bene indiviso, ai sensi dell’art.107, 6° co., l.f. per ottenere la liquidità utile a soddisfare i creditori. La connessione tra le discipline, dell’esecuzione immobiliare da un lato e, dall’altro, del fallimento, con la necessità del rispetto tra l’altro del principio della “par condicio creditorum”, rende la questione più complessa ed articolata.

Va tuttavia chiarito che la divisione può essere eseguita anche nel caso del fallimento e che può essere esercitato il diritto, da parte del comproprietario, a rilevare la quota del debitore.

– Approfondimenti sul tema delle soluzioni per evitare la vendita giudiziaria:

In ordine alle soluzioni possibili per estinguere un debito ed evitare le aste suggeriamo la lettura dei seguenti articoli:1. “Come ridurre ed estinguere le obbligazioni“,2. “Come evitare le aste immobiliari“, 3. ” Sovraindebitamento a chi rivolgersi“.

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– INFORMAZIONI GENERALI SUL TEMA E NOTIZIE ED ASSISTENZA PER EVITARE L’ASTA E SALVARE LA CASA ALL’ASTA

La problematica degli immobili cointestati oggetto di pignoramento (per mutui non onorati o per altri tipi di credito) è particolarmente complessa e delicata, non fosse altro che il debitore rischia di perdere la casa, pur avendo degli strumenti a disposizione per tentare di evitare la vendita da parte del tribunale.

E’ chiaro che è determinante affidarsi ad esperti e più in generale si consiglia l’assistenza ad un avvocato specializzato, perché l’unico capace di stabilire se si può salvare la casa oppure procedere alla vendita, o ancora ad esercitare diritti e facoltà che consulenti immobiliari o agenzie non conoscono nemmeno.

Se avessi ricevuto un atto di pignoramento su immobili (cointestato o con unico proprietario) in conseguenza di un mutuo non pagato integralmente, o per debiti di origine differente, ovvero se ci fosse il rischio di poterne ricevere un’azione esecutiva su una casa, per la presenza di debiti, è necessario farsi aiutare ed evitare l’asta!

Per farlo ti aiutiamo Noi!

Lo Studio C&P Legal, grazie alla sua rete di avvocati, opera in tutta Italia garantendo assistenza legale “on line” e “di persona”. Attraverso la nostra partnership professionale creata tra legali, tecnici, consulenti finanziari e immobiliari, potrete beneficiare di un’attività difensiva all’avanguardia e a costi contenuti.

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Oppure se necessiti di chiarimenti puoi leggere i seguenti articoli così da ricevere notizie ed indicazioni sull’assistenza in caso di case ed immobili pignorati: “Assistenza Legale per Immobili pignorati“.

e “Casa pignorata cosa fare?“.

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