Quali sono le spese di un’asta giudiziaria? Tutti i costi.

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Per partecipare ad una vendita giudiziaria, è importante conoscere tutte le spese e i costi legati ad un’asta, sia quelli che si devono affrontare per la semplice partecipazione, sia i costi in caso di aggiudicazione.

Cosa si intende per spese di un’asta giudiziaria

Le spese per l’acquisto di una casa all’asta sono tutti quei costi che devono essere sostenuti da una persona che intende comprare un immobile oggetto di vendita giudiziaria.

Questi costi vanno divisi in due parti, ovvero: 1. quelli dovuti per la partecipazione alla gara; 2. quelli in caso di aggiudicazione.

1. Spese di partecipazione all’asta giudiziaria – Costi noti e quelli occulti.

Gli importi dovuti per chi intende prendere parte ad una vendita giudiziaria possono variare a seconda del tipo di asta e delle regole stabilite dal Giudice dell’Esecuzione nell’ordinanza di delega.

Di norma le spese di partecipazione sono in sostanza la cd. “Cauzione” ovvero il costo dovuto per l’iscrizione alla gara.

Ciò posto, bisogna comunque leggere attentamente tutte le informazioni fornite dal Professionista Delegato nell’avviso di vendita, ciò al fine di conoscere esattamente quali sono le spese da affrontare.

La cauzione è di solito determinata dal tribunale nella misura del 10% del prezzo offerto. Tuttavia l’importo può variare, in particolare in caso di successivi tentativi di vendita, quando nel precedente si è verificata un’aggiudicazione provvisoria, a cui non è seguito il pagamento del saldo.

In questa ipotesi, in effetti, il Giudice dell’Esecuzione ordina, quale sanzione e contestuale modalità dissuasiva di scorretta ingerenza del debitore, il pagamento di un deposito del 20% e così via, qualora si ripetesse nuovamente la descritta situazione di mancato pagamento del saldo.

Ovviamente ai costi di partecipazione per così dire istituzionali, previsti dal tribunale, si aggiungono quelli correlati e consequenziali. Ad esempio: apertura pec e firma digitale per le vendite telematiche (come ad esempio: Namirial, Aruba, Poste Italiane, Lextel, ecc.); Compensi per Consulenti o legali, per attività di assistenza; costi di procura notarile eventuale.

2. Quali sono le spese in caso di aggiudicazione dell’asta

In caso di aggiudicazione dell’asta, ci sono essere ulteriori costi da considerare.

In primis, va corrisposto il saldo della somma per cui un offerente è risultato aggiudicatario (detratta la cauzione, considerata come acconto) oltre i costi accessori.

Per spese accessorie di aggiudicazione, si intendono quelle necessarie per il pagamento di imposte e tasse, cancellazione delle formalità, quota parte compenso del delegato, ecc.

Difficilmente questi costi vengono quantificati in maniera specifica nell’avviso di vendita, in quanto il Professionista Delegato richiede prudenzialmente una somma forfettaria (di solito il 20%), riservandosi dopo i conteggi e restituendo la differenza in eccedenza.

Siccome al saldo dell’aggiudicazione vanno versate anche le somme accessorie è necessario leggere attentamente l’avviso di vendita.

È il caso di precisare che tra le altre spese dovute in caso di aggiudicazione ci sono i costi del notaio e della banca per l’eventuale mutuo; i possibili debiti con il condominio, per cui spettano all’aggiudicatario con riferimento all’anno in corso e a quello precedente (fermo restando il diritto di ottenere il rimborso nei confronti del vecchio proprietario).

– Quali sono gli specifici costi in caso di aggiudicazione di una casa all’asta?

I. TASSE E IMPOSTE

Per tasse ed imposte ci sono i seguenti costi da sostenere, legati al trasferimento dell’immobile al nuovo proprietario: le imposte di registro, quella catastale e la ipotecaria.

  • imposta di registro;
  • Quella sul valore aggiunto IVA, se dovuta;
  • imposta ipotecaria;
  • imp. catastale.

L’ammontare di queste imposte varia in base a vari fattori: – rendita catastale dell’immobile o valore di aggiudicazione a seconda se si sceglie il criterio del “prezzo valore”; – presenza dei requisiti per poter ottenere i benefici “prima casa”; – se il bene oggetto di trasferimento deriva da esecuzione immobiliare ovvero dal fallimento di una società o di un costruttore.

– Difatti, le percentuali su cui calcolare le imposte derivanti se l’esecutato è un privato sono di seguito precisate.

  • Imposta di registro (minimo 1000 €): a) per prima casa: 2% del valore catastale. b) per seconda casa: 9% del valore catastale
  •  Imposta catastale:
    a) prima casa: € 50
    b) secinda casa: € 50
  • Imposta ipotecaria
    a) prima casa: € 50 b) seconda casa: € 50

Per calcolare il valore catastale dell’immobile è necessario esaminare una visura catastale, ovvero l’avviso di vendita. All’interno dei detti documenti, oltre ai vari dati identificativi del cespite, c’è anche la rendita catastale.

Per ottenere il valore catastale del bene basta moltiplicando il valore della rendita per 115,5 in caso di prima casa. Mentre si moltiplica per 126 nel caso di una seconda casa.
In questo caso, non si pagherà l’IVA.

– Se l’immobile all’asta è oggetto di fallimento o esecuzione del costruttore, invece, capita questo:

  •  Imposta di registro: A) prima casa: € 200 ; B) seconda casa: € 200.
  • Imposta catastale: A) prima casa: € 200 ; B) seconda casa: € 200.
  • IVA: A) prima casa al 4% del prezzo di vendita; B) per la seconda casa al 10% su prezzo aggiudicazione; C) 22% nel caso di immobili di lusso.
II. COSTI DOVUTI AL DELEGATO ALLA VENDITA

I costi legati alla quota parte del Compenso del professionista delegato, sono i seguenti.
All’aggiudicatario spetta il versamento del 50% del compenso a favore del professionista delegato per la fase di trasferimento del bene e il rimborso spese generali. Il compenso viene calcolato in base alla somma di aggiudicazione, tenendo presenti gli scaglioni previsti per legge. Il compenso è deciso dal g.e. del tribunale.

III. QUALI SONO LE ULTERIORI SPESE E GLI ALTRI COSTI PER ACQUISTO DI UNA CASA ALL’ASTA

Un aggiudicatario deve tenere presente anche altre spese, in caso di vittoria della gara.
Soprattutto in caso di futura rivendita l’acquirente deve conseguire la certificazione energetica APE, con importi che variano in base al tipo di immobile acquistato (da €200 per un’abitazione, a €1000 per immobili industriali).

Sempre in caso di rivendita, va tenuto presente il pagamento di tasse definite come “plusvalenza”: di norma stimate in circa il 20% del prezzo di acquisto.
In terzo luogo, ci sono i debiti condominiali di cui già è stato detto in precedenza.
Infine, i costi da sostenere per cancellare le formalità consentite, sulla base del provvedimento del tribunale e quindi: trascrizioni e iscrizioni gravanti sull’immobile trasferito.

***

Informazioni su quali sono le spese di un’asta giudiziaria

Questo articolo ha l’obiettivo di aiutare tutte le persone interessate all’acquisto di una casa all’asta, facendo conoscere i costi e le spese di una vendita giudiziaria, soprattutto in caso di aggiudicazione, così da tenerli presenti al momento che andrà formula una offerta economica, affinchè sia adeguata alle proprie possibilità.

Il fine è quello di evitare di farsi trovare impreparati in caso di aggiudicazione, con il rischio di dover sostenere dei costi inaspettati.

In effetti sbagliare i calcoli o non considerare alcune spese, può determinare la perdita dell’aggiudicazione oltre alle altre sanzioni previste per legge (perdita cauzione; condanna alla differenza in casobdi futura aggiudicazione inferiore).

In ogni caso, per partecipare ad una vendita giudiziaria e far fronte alle spese di aggiudicazione ed acquisto di una casa all’asta, si consiglia di affidarsi a professionisti esperti, onde evitare di subire gravi conseguenze per non aver valutato tutti gli aspetti.

Partecipare ad un’asta può essere una grande occasione, ma cela molte insidie e sicuramente non ci si può improvvisare. State Attenti!

***

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