IL CONTRATTO DI MANTENIMENTO ED ASSISTENZA CON CESSIONE IMMOBILE
Il contratto di mantenimento ed assistenza con cessione dell’immobile è un contratto particolare che è interessante conoscere meglio.
Si tratta di un contratto che prevede il trasferimento di un immobile ad una persona (acquirente – cessionario) in cambio dell’obbligo di occuparsi ed assistere sotto il profilo economico, sanitario e psicologico del cedente (beneficiario).
In questo articolo trattiamo una figura contrattuale inusuale per la quale è stato commissionato al nostro studio un parere. Avendo affrontato questa fattispecie ci è sembrato utile evidenziare gli aspetti salienti del tema nell’idea che possa essere utile a chiunque si dovesse trovare in una situazione di fatto simile a quella di cui in esame..
NATURA DEL “CONTRATTO DI MANTENIMENTO ED ASSISTENZA CON CESSIONE IMMOBILE”
Questo contratto è un negozio giuridico atipico, consensuale, che presenta effetti obbligatori (per il soggetto beneficiario) ed effetti reali per il cessionario.
La detta atipicità non fa venire meno legittimità del contratto, che tuttavia può essere ritenuto valido se sussiste un’obiettiva incertezza iniziale circa la durata di vita dei beneficiari. Deve sussistere in sostanza una incertezza per ciò che attiene il rapporto tra il valore complessivo delle prestazioni dovute ( per le esigenze assistenziali, sanitarie, di sostentamento del beneficiario) ed il valore del cespite patrimoniale ceduto in corrispettivo.
In sintesi deve esserci da una parte una situazione di incertezza tra il vantaggio e la correlativa perdita economica, dall’altra l’imprevedibile durata della sopravvivenza del beneficiario.
Risulta chiaro che se al momento della stipula del contratto il beneficiario era gravemente malato, oppure era molto anziano ed era, quindi, probabile il suo decesso poco dopo tempo viene meno l’incertezza di cui in premessa e quindi il contratto è invalido quantomeno per illegittimità della causa.
CARATTERISTICHE DEL CONTRATTO DI MANTENIMENTO ED ASSISTENZA CON CESSIONE IMMOBILE
La soluzione in esame è simile alla costituzione di rendita vitalizia e alla vendita, ma differente per caratteristiche ed effetti. Indubbiamente non va qualificata come donazione, perché prevede un corrispettivo, ma è possibile che contenga la dissimulazione di una donazione.
Le due fattispecie si distinguono per la natura poiché il contratto di mantenimento e assistenza è a titolo oneroso, ove l’assistenza morale e materiale costituisce il corrispettivo dovuto per il bene mobile o immobile ricevuto. La donazione modale invece è a titolo gratuito, caratterizzata dallo spirito di liberalità (seppur limitata dalla presenza di un onere) in favore del donatario.
Alla luce di quanto detto innanzi, se sussiste sproporzione tra le prestazioni in maniera evidente sin dall’inizio, il contratto va considerato come una donazione modale ex articolo 793 Codice Civile.
In caso di simulazione di un contratto differente che celerebbe pertanto una donazione, gli eredi legittimari, che ritengono aver subito la lesione dei propri diritti (lesione della “legittima”), potrebbero esperire una domanda di riduzione, di nullità o invalidità della donazione.
SOLUZIONI PER L’EREDE LEGITTIMARIO CHE HA SUBITO UN DANNO
L’erede legittimario che dalla simulazione del contratto, che celerebbe in realtà una donazione modale ha i seguenti rimedi a sua disposizione per tutelare i propri diritti:
- AZIONE DI RIDUZIONE: azione personale che rende inefficaci le donazioni (o le disposizioni testamentarie) compiute dal de cuius in pregiudizio delle ragioni del legittimario;
- AZIONE DI RESTITUZIONE CONTRO IL PRIMO CESSIONARIO O CONTRO L’AVENTE CAUSA: se e solo se il legittimario, vittorioso nell’azione di riduzione, non trova capienza nel patrimonio di chi per donazione (o testamento) ha ricevuto beni per valore superiore alla quota disponibile. Egli può rivolgersi all’attuale proprietario dei beni donati e pretenderne la restituzione.
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CARATTERISTICHE DELLE DUE AZIONI
- l’azione di riduzione in senso stretto ha lo scopo di far dichiarare l’inefficacia (totale o parziale) delle disposizioni testamentarie e/o delle donazioni che eccedono la quota disponibile;
- quella di restituzione contro i beneficiari delle disposizioni ridotte, finalizzata in seguito al vittorioso esperimento dell’azione di riduzione in senso stretto è finalizzata a far recuperare il bene che ha determinato la lesione dei propri diritti.;
- la restituzione contro i terzi acquirenti è esperibile nei confronti degli aventi causa dal soggetto beneficiato.
- TERMINI PER IMPUGNAZIONE
- l’Azione di riduzione della quota di legittima prevede un termine di anni 10 da apertura successione
- L’azione di restituzione è esperibile dal legittimario entro e non oltre 20 anni dalla donazione, trascorsi i quali il proprietario del bene di provenienza donativa è al sicuro da ogni pretesa.
EFFETTI NELL’IPOTESI DI VENDITA O DONAZIONE IMMOBILE AI FIGLI AI FINI DI SUPERARE L’IMPUGNAZIONE DELLA SUCCESSIONE E CONCLUSIONI
Per stabilire se questo schema di contratto può essere adottato in maniera tranquilla è necessario stabilire se il contratto è concretamente valido o meno e se suscettibile di impugnazione e rischio di fondatezza della domanda.
Va verificato stato salute genitori e età, oltre al valore dell’immobile al momento della cessione.
Entro 10 anni è possibile azione di riduzione a partire dal decesso dei genitori. In ogni caso entro 20 anni dalla trascrizione della donazione (qualora sia stata oggetto di simulazione) l’erede (fratello) deve proporre azione restituzione contro Acampa Vincenzo o aventi causa (figli o terzi). Il rischio comunque in caso di accoglimento domanda riduzione è che debba restituire valore in danaro.
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