L’impugnazione della delibera condominiale. Quali sono le maggioranze?

L'impugnazione della delibera condominiale. Quali sono le maggioranze?

In materia di Condominio, tra i temi più frequenti c’è l’impugnazione della delibera condominiale. Ma quali sono le maggioranze per la validità della delibera?

Il quesito sorge perché spesso i motivi di impugnazione delle delibere vertono spesso sulle maggioranze necessarie per ritenere legittima una delibera.

COME SI PROPONE L’IMPUGNAZIONE DI UNA DELIBERA CONDOMINIALE

L’impugnazione di una delibera dell’assemblea di condominio si propone con atto di citazione, secondo il recente ma consolidato orientamento giurisprudenziale. In base al vizio che si contesta, a seconda se sussiste una causa di annullabilità ovvero una nullità assoluta della decisione condominiale, è presente o meno un termine per formalizzare l’opposizione.

  • L’ANNULLABILITÀ DI UNA DELIBERA DI CONDOMINIO E LA NULLITÀ

Nel primo caso, in effetti, l’atto  deve essere proposto nel rispetto del termine di giorni 30 (ex art. 1137 c.c.). Questo termine decorre dalla data di assemblea in cui viene assunta la relativa delibera. In caso di assenza del condomino dissenziente esso decorre dalla notifica del verbale.

Nella seconda ipotesi, stante la gravità del problema che inficia la validità della delibera, non esistono termini da rispettare.

In ogni caso è sempre necessaria l’assistenza tecnica di un avvocato. Essa occorre  per la preliminare valutazione della fattibilità dell’opposizione e del rimedio da proporre, nonché per la formalizzazione dell’impugnazione.

  • LA DISCIPLINA NORMATIVA INERENTE

Le maggioranze delle delibere condominiali sono disciplinate dall’art. 1136 c.c.. La disposizione prevede che l’assemblea in prima convocazione sia regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

  • I CRITERI PPER ACCERTARE LA LEGITTIMITÀ DELLE DELIBERE

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio[1129].

Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, si effettua una seconda convocazione in un giorno successivo. In ogni caso, la successiva adunanza non deve avvenire oltre dieci giorni.

L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo. Lo stesso vale per le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità.

Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122 bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.

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