AGENZIA ENTRATE RISCOSSIONE: PIGNORAMENTO IMMOBILIARE E IPOTECA ESATTORIALE

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Problematiche molto comuni per i contribuenti sono: l’ipoteca esattoriale, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca su prima casa (iscritta dall’agenzia entrate riscossione), il pignoramento immobiliare del riscossore, la vendita di un immobile con ipoteca e pignoramento esattoriali, ecc.

L’Agenzia delle Entrate Riscossione (A.E.R.), in effetti, in caso di debiti fiscali può iscrivere ipoteca su immobili e case dei contribuenti o anche procedere con pignoramento immobiliare.

Vediamo insieme in questo articolo quali sono i presupposti e le condizioni per iscrivere l’ipoteca esattoriale ed il pignoramento da parte dell’agente di riscossione e, soprattutto, cosa di può fare in queste situazioni.

1. Quando l’A.E.R. può iscrivere ipoteca su un immobile?

L’ipoteca iscritta dal riscossore è uno strumento cautelare che viene utilizzato per garantire il proprio credito. Sia che si tratti di un creditore normale, che uno spettante all’esattore, l’ipoteca costituisce sull’immobile un diritto reale di garanzia che vincola quest’ultimo in maniera severa. Per i crediti ordinari la presenza di una ipoteca impone la soddisfazione del credito – con possibilità eventuale di surroga nelle ragioni del creditore iscrivente – prima di poter vendere l’immobile stesso. Per i crediti azionati dal riscossore, la vendita sia del bene ipotecato, che di quello pignorato, impedisce ogni velleità di vendita se non autorizzata espressamente dall’Agenzia delle Entrate.

L’ipoteca in ogni caso dà diritto al creditore di convertire il rimedio cautelare in un pignoramento.

L’iscrizione può avvenire tuttavia se sussiste la seguente condizione, ovvero: i crediti fiscali/previdenziali/tributari oggetto di riscossione devono ammontare ad oltre euro 20.000,00.

2. Quando l’A.E.R. può effettuare il pignoramento di una casa?

Il pignoramento esattoriale di un immobile invece avviene quando i crediti sono superiori a complessivi euro 120.000,00. Tuttavia esistono delle situazioni che impediscono il pignoramento da parte di A.E.R., e cioè:

  • trattasi dell’unico immobile di proprietà del debitore;
  • la casa è adibita a uso abitativo e il debitore vi risiede anagraficamente;
  • l’appartamento non è classificabile come immobile lusso, villa (A/8), castello o palazzo di eminente pregio artistico o storico (A/9).

Per dovere di precisione, esistono altri limiti al ricorrere dei quali Agenzia delle Entrate Riscossione non può comunque effettuare un pignoramento immobiliare.

I casi sono i seguenti:

  • il debitore possieda immobili per un valore totale non superiore a 120 mila euro;
  • Non siano trascorsi ancora sei mesi dall’iscrizione di ipoteca e il debitore non ha pagato/rateizzato il debito.

Al di fuori dei limiti indicati, la legge concede la possibilità all’Agenzia delle Entrate e Riscossione di ricorrere al pignoramento dell’abitazione.

3. Cosa fare in caso di notifica di preavviso ipoteca o iscrizione ipoteca?

Quando un contribuente riceve la notifica di un preavviso di ipoteca o l’iscrizione delle ipoteca da parte del riscossore deve innanzitutto analizzare la sua posizione debitoria. E’ opportuno acquisire il prima possibile un estratto di ruolo. Ma come si può ottenere l’estratto di ruolo?

Il primo modo è quello di recarsi allo sportello dell’Agenzia delle Entrate Riscossione (ex Equitalia) per formalizzare la richiesta. Attualmente per le restrizioni imposte dall’emergenza sanitaria legata al COVID-19 la richiesta va fatta on line compilando l’apposito form disponibile cliccando qui ed inviandolo via pec ai seguenti indirizzi: customer.service@pec.agenziariscossione.gov.it, protocollo@pec.agenziariscossione.gov.it. Altro modo, è quello di avvalersi dello SPID (ovvero il codice di identità digitale. Per sapere cosa è CLICCA QUI), accedendo al sito dell’Agenzia delle Entrate di Riscossione al seguente link https://www.agenziaentrateriscossione.gov.it/it/cittadini/EstrattoConto/

Ottenuto il documento, che reca tutti i debiti di un contribuente, va stabilito innanzitutto se essi sono stati portati a conoscenza del debitore con la notifica delle cartelle esattoriali e, poi, va accertato se i crediti siano esigibili oppure se sono caduti in prescrizione.

Ancora il contribuente deve anche verificare se i limiti all’iscrizione ipotecaria sussistano o meno.

Parimenti va fatto in caso di notifica di un pignoramento esattoriale.

4. Quali sono le soluzioni in caso di ipoteca esattoriale o pignoramento immobiliare esattoriale?

Le soluzioni esistono e variano in relazione alla singola fattispecie.

Se ci sono vizi nella notifica delle cartelle, ovvero intervenuta prescrizione o mancata notifica preavviso di ipoteca, ecc. il contribuente può difendersi proponendo opposizione contro l’ipoteca, il preavviso di ipoteca o anche il pignoramento. I primi due casi vengono qualificati come accertamenti negativi del credito oggetto di riscossione. La terza ipotesi è una forma di opposizione all’esecuzione oramai avviata dal riscossore. Attraverso il ricorso all’autorità giudiziaria è possibile ottenere la cancellazione dell’ipoteca esattoriale iscritta dall’Agenzia delle Entrate e l’annullamento dei debiti oggetto di riscossione.

Qualora le procedure fossero prive di vizi, i rimedi possono essere i seguenti. a) Accordo in transazione con stralcio, b) accesso a strumenti di cancellazione dei debiti stabiliti dalla legge (“saldo e stralcio”, “rottamazione”, ecc.), c) attuazione dei rimedi concessi dalla l. 3/2012 (legge sul sovraindebitamento), d) vendita dell’immobile previa autorizzazione dell’Agenzia delle Entrate.

– INFORMAZIONI SUI RIMEDI NON CONTENZIOSI

Per informazioni e approfondimenti sulle prime tre soluzioni si rinvia agli altri articoli presenti sul nostro sito (Clicca qui per leggerli)

La vendita dell’immobile oggetto di ipoteca o pignoramento esattoriale merita una valutazione a parte.

– LA VENDITA DELL’IMMOBILE CON IPOTECA DI AGENZIA ENTRATE RISCOSSIONE E/O CON PIGNORAMENTO ESATTORIALE

La vendita dell’immobile ipotecato dall’agenzia delle entrate e/o pignorato è possibile in quanto previsto dalla legge.

L’articolo 52 comma 2 bis del D.P.R. 29/09/1973. n. 602 dà la possibilità al debitore proprietario di una casa ipotecata o pignorata dal riscossore di effettuare la vendita del proprio bene.

E’ necessario però il consenso dell’agenzia entrate riscossione.

Dopo il “nulla osta”, bisogna stabilire l’importo di vendita. Il valore di alienazione è determinato ai sensi degli articoli 68, 79 e 80, comma 2, lettera b)!
Nello specifico, se il bene del debitore è pignorato, il valore sarà quello attribuito nel verbale di pignoramento.

Nell’altra ipotesi, il valore sarà stabilito ai sensi dell’articolo 79 comma 1, norma che rinvia al testo unico imposta registro. Questo stabilisce che “il prezzo base dell’incanto è pari all’importo stabilito a norma dell’articolo 52, comma 4, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, moltiplicato per tre”.
L’articolo 80 del DPR n. 602/1973, fornisce la facoltà, al debitore esecutato ovvero l’agente per la riscossione, di presentare una istanza al giudice competente, nel caso in cui il valore del bene, determinato ai sensi dell’articolo 79, appaia inadeguato ed eccessivo. Sarà quindi il giudice, in questo caso, non il funzionario di agenzia entrate riscossione a stabilire l’importo di vendita attraverso la nomina di un esperto che stimi il valore corretto di vendita dell’immobile.

In questo modo il debitore può contestare la quantificazione effettuata dal riscossore.

Per poter procedere alla vendita di un bene immobiliare ipotecato o pignorato è consigliato avvalersi di professionisti specializzati, trattandosi di operazioni fortemente complesse che richiedono competenza, esperienza e preparazione tecnico-giuridica avanzata.

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