Comprare una casa pignorata. Quali garanzie e quali rischi?

È possibile comprare una casa pignorata (sia nel caso di pignoramento in corso, sia in quello dove il pignoramento immobiliare probabilmente verrà intrapreso dalla Banca o da altri creditori nel breve futuro)? E quali sono i rischi e i vantaggi ed esistono garanzie?

L’acquisto è possibile ma sono necessari dei chiarimenti ed è necessario osservare delle cautele. Affronteremo in questo articolo tutti gli aspetti principali per fornire adeguate informazioni .

– SI PUÒ ACQUISTARE UN IMMOBILE PIGNORATO O IPOTECATO?

In linea teorica un immobile pignorato non può essere compravenduto, quindi acquistato e alienato a terzi.

Il motivo dipende dal fatto che, con la notifica dell’atto di pignoramento, il debitore non deve compiere alcun atto di disposizione sull’unità immobiliare stessa. In altre parole “non dovrebbe” e “non potrebbe” vendere, donare, nè stipulare contratti di locazione, soprattutto quelli ultranovennali – che sarebbero privi di effetti.

Usiamo i termini “non dovrebbe, nè potrebbe” perché ciò vale nella teoria, ma nella pratica c’è la possibilità di superare l’ostacolo.

In realtà la compravendita di un immobile pignorato può avvenire, purché però ci sia un accordo con il creditore che esegue il pignoramento.

– COME SI EFFETTUA L’ACQUISTO DI UN IMMOBILE ALL’ASTA?

La persona interessata all’acquisto di una casa ipotecata o già all’asta deve analizzare la situazione del debitore/venditore. In altre parole deve verificare se ci sono le condizioni per cancellare le pendenze con i creditori. Per fare ciò è il caso che si affidi a consulenti esperti e preparati, senza improvvisarsi per risparmiare.

Le verifiche in effetti sono molto complesse ed articolate e presuppongono la conoscenza di molti concetti giuridici. Ad esempio va capito se c’è una continuità delle trascrizioni per il ventennio precedente al momento dell’acquisto, oppure il regime patrimoniale del venditore e del suo coniuge, la valutazione degli abusi, e tanto altro.

▪︎ COSA OCCORRE PER POTER ACQUISTARE UN IMMOBILE PIGNORATO ALL’ASTA?

In considerazione di quanto innanzi detto, per poter acquistare un immobile, l’interessato deve conseguire la cancellazione del pignoramento e/o dell’ipoteca.

Questo obiettivo si può certamente raggiungere ma sempre con il previo accordo con il creditore! In questo modo è possibile l’acquisto di una casa pignorata senza rischi!

Per arrivare all’acquisto di un immobile pignorato o ipotecato, è necessario quindi un accordo con il creditore, ma anche tra debitore e a acquirente. In sostanza si tratta di un accordo a tre. Questo tipo di operazioni si chiama “Pre-asta” o “Saldo e stralcio immobiliare”.

▪︎ QUANDO SI PUÒ EFFETTUARE UN’OPERAZIONE IN PREASTA?

L’operazione in preasta è possibile prima che la casa sia oggetto di esecuzione immobiliare, allorquando può eventualmente esistere solo un’ipoteca sul cespite. Ma essa può essere strutturata e conclusa anche se il pignoramento immobiliare è stato intrapreso e la casa è all’asta. Spesso, quando le parti raggiungono un accordo possono bloccare l’asta anche a pochi giorni dalla data fissata per la vendita. È opportuno però muoversi in tempo perché si tratta di operazioni lunghe e complesse.

▪︎ COME EFFETTUARE LA COMPRAVENDITA

L’operazione può avvenire in due modi.

La prima possibilità è quella di effettuare una compravendita immediatamente efficace davanti al Giudice dell’Esecuzione. L’obiettivo è ottenere subito la rinuncia dei creditori che viene depositata nel fascicolo del tribunale ef evitare l’inserimento di altri creditori con un intervento dell’ultimo minuto. L’alternativa è quella di realizzare una compravendita sospensivamente condizionata, che ugualmente garantisce le parti dal rischio di rivalsa di altri creditori, che potrebbero impedire il buon esito dell’operazione.

– QUALI SONO I VANTAGGI DELL’ACQUISTARE UN IMMOBILE IPOTECATO O PIGNORATO CON LE OPERAZIONI IN PRE-ASTA?

Se, da un lato, il vendere una casa pignorata o ipotecata può essere l’unico modo per il debitore per ottenere la liberazione dai propri debiti. Dall’altro, l’acquisto di una casa pignorata o ipotecato può essere per l’acquirente un’occasione di guadagno.

Infatti, da un lato il debitore che non possiede la liquidità economica necessaria per giungere ad una transazione, deve attivarsi per la vendita per evitare l’asta giudiziaria. Ecco che in questo caso la necessità di vendere, può celare un’opportunità per chi è interessato all’acquisto.

In linea generale chi acquista con un’operazione in preasta può ambire ad ottenere l’immobile con una riduzione pari a quella della seconda asta. Ovvero comprare al valore corrispondente all’abbattimento successivo dovuto per la seconda asta. Ovvero circa il 40% in meno rispetto al valore commerciale ordinario di una casa venduta nel libero mercato.

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INFORMAZIONI E APPROFONDIMENTI

Notizie ed informazioni su come comprare una casa pignorata dalle banche o da altri creditori, con pignoramento in corso o che probabilmente verrà intrapreso, possono essere reperite anche in altri articoli presenti sul nostro sito, ad esempio:  1. ”Come evitare le aste immobiliari, 2. “Assistenza legale per aste giudiziarie e Saldo e stralcio immobiliare“.

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– Per ricevere informazioni di qualsiasi tipo su come comprare una casa con pignoramento in corso o con ipoteca, contattaci e ponici le tue domande. Ti risponderemo nel più breve tempo possibile.

Per ulteriori informazioni, puoi anche seguire una nostra intervista su RadioPuntoZero sul tema delle “aste” e del “saldo e stralcio immobiliare” vedi qui.

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