Vendere la casa pignorata è possibile? Quali vantaggi?

Molti si chiedono se è possibile vendere la casa pignorata e, ove lo fosse, quali sarebbero i vantaggi e se è possibile con la vendita evitare il pignoramento dalle banche?

Analizziamo le questioni una alla volta.

SI PUÒ VENDERE L’IMMOBILE PIGNORATO?

In linea teorica un immobile pignorato non può essere venduto, in quanto l’atto di pignoramento immobiliare presuppone l’astensione del debitore da qualsiasi atto di disposizione sullo stesso cespite. Quindi non può vendere, donare, nè ostituire contratti di locazione, soprattutto quelli ultranovennali – che sarebbero privi di effetti.

Quanto detto vale – per l’appunto – in teoria, ma nella pratica il discorso è differente.

In effetti in concreto un immobile pignorato si può vendere al pari di qualsiasi altro. La condizione necessaria è che ci sia un accordo con il creditore pignorante.

D’altro canto, va evidenziato che una casa che presenti un’ipoteca o un pignoramento non può non indurre gli acquirenti ad aprire gli occhi. Questi se da un lato non devono trascurare la presenza di uno o più debiti connessi all’immobile, dall’altro non devono necessariamente escludere l’acquisto solo per la sussistenza di una debitoria.

In effetti basta approfondire la situazione del debitore/venditore e verificare se ci sono le condizioni per cancellare le pendenze.

In considerazione di quanto innanzi detto, prima di acquistare un cespite, l’interessato deve ottenere la cancellazione del pignoramento e/ o dell’ipoteca.

Questo obiettivo è certamente raggiungibile! Ecco che quindi è possibile vendere una casa pignorata senza rischi.

MA COME SI PUÒ VENDERE LA CASA OGGETTO DI PIGNORAMENTO?

In caso di esecuzioni immobiliari, il debitore/venditore deve innanzitutto accordarsi con il potenziale acquirente per stabilire la cifra della compravendita.

Contemporaneamente è opportuno che le parti scelgano uno o più professionisti per risolvere i problemi economici del proprietario.

Il venditore può, così, ambire a trovare un accordo con il creditore e, dopo, ottenere la cancellazione delle formalità ( ipoteca o pignoramento).

È anche possibile che il venditore possa ottenere la cancellazione di tutti i propri debiti.

In definitiva un immobile pignorato o ipotecato può essere venduto! La vendita in ogni caso non può avvenire in maniera superficiale.

Essa presuppone una assistenza tecnica e legale qualificata per accordarsi con l’acquirente e con il creditore, ma anche per effettuare tutte le attività in maniera corretta e senza errori.

Occorre affidarsi, non a semplici agenzie immobiliari, ma ad esperti del settore. Il motivo è che emergono problematiche molto complesse dal punto di vista giuridico, che possono essere risolte solo da professionisti specializzati.

QUALI SONO LE MODALITÀ DI ACQUISTO?

Le modalità di compravendita di case ipotecate e pignorate sono sostanzialmente due.

In primo luogo si puo effettuare una operazione immediatamente efficace davanti al Giudice dell’Esecuzione, in maniera da evitare l’inserimento di altri creditori nella procedura di esecuzione immobiliare.

A quel punto i creditori formalizzano la rinuncia alle proprie pretese. Vengono così disposte la cancellazione dell’ipoteca e del pignoramento in conservatoria.

L’alternativa può essere quella che le parti decidano di optare per una compravendita sospensivamente condizionata, per evitare il rischio di rivalsa di altri creditori.

PERCHÉ VENDERE UN IMMOBILE PIGNORATO E QUALI SONO I VANTAGGI

Vendere una casa pignorata o ipotecata può essere l’unico modo per il debitore per ottenere la liberazione dai propri debiti.

Se il debitore ha la casa all’asta e non possiede la somma di danaro necessaria per saldare il debito o tentare una transazione, deve attivarsi per alienare l’immobile con accordo con il creditore ed evitare l’asta giudiziaria.

L’obiettivo principale per il venditore deve in effetti essere sempre quello di scongiurare la vendita giudiziaria.

Il motivo?! Bisogna evitare l’asta perché il debitore non solo perderebbe la casa, ma molto probabilmente pur perdendola non eliminerebbe tutti i debiti.

Ciò comporterà in futuro il rischio di altri pignoramenti su conticorrenti, beni immobili ulteriori ecc.

Ecco perché in tanti cercano di conseguire la vendita delle case pignorate dalle banche per evitare l’asta.

Si ricorda che la procedura esecutiva può riguardare anche la prima casa (pignoramento prima casa).

Per i crediti ordinari non esistono limitazioni all’azione per chi deve recuperare delle somme di denaro.

I limiti di pignoramento invece sussistono quando il credito ha natura fiscale. In questo caso l’agenzia di riscossione non può promuovere un pignoramento immobiliare se non per crediti superiori ad euro 120.000 e che non riguardino le prime case.

Alternativa alla vendita, per evitare la perdita della casa all’asta, può essere quello dell’utilizzo della legge 3/2012 sul sovraindebitamento.

Tuttavia i requisiti sono stringenti e molto rigorosi. Non tutti possono accedervi. Ecco perché la soluzione più rapida è sempre quella di procedere a vendere la casa per evitare il pignoramento e l’asta.

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INFORMAZIONI E APPROFONDIMENTI

Notizie ed informazioni, sul tema della compravendita di immobili ipotecati o assoggettati a pignoramenti, sono riportate in altri articoli presenti sul nostro sito, ad esempio:  1. “Come ridurre ed estinguere le obbligazioni“, 2.”Come evitare le aste immobiliari, 3. Casa pignorata cosa fare.

Per approfondimenti invece sulla legge salvasuicidi legge n. 3 del 27 gennaio 2012 e sui requisiti per accedervi, puoi leggere il seguente articolo: ” Sovraindebitamento a chi rivolgersi“.

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Per ulteriori informazioni, puoi anche seguire una nostra intervista su RadioPuntoZero sul tema delle “aste” e del “saldo e stralcio immobiliare” vedi qui.