CHI DEVE RIPARARE I FRONTALINI E I SOTTOBALCONI DANNEGGIATI

Nel condominio, una delle problematiche più conflittuali riguarda chi deve riparare i frontalini e i sottobalconi danneggiati e le spese a chi competono.

A chi compete l’obbligo di riparazione? Chi è tenuto al pagamento dei lavori di ripristino?

Certamente non aiuta il continuo cambiamento di orientamenti che la Cassazione ha sviluppato su questi temi negli ultimi anni.

Vediamo gli aspetti principali che riguardano la disciplina, per capire realmente chi deve riparare i frontalini e i sottobalconi danneggiati.

• RILEVANZA DELLA DISTINZIONE TRA BALCONE AGGETTANTE E BALCONE INCASSATO

Il balcone aggettante è quello che sporge dalla facciata dell’edificio e viene ritenuto come un prolungamento dell’appartamento al quale  quale servono. Pertanto rientra nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

Il balcone incassato è quello che è strutturato all’interno del perimetro esterno dell’edificio, senza fuoriuscire dal profilo dello stabile.

Esso quindi rimane all’interno delle mura perimetrali. Per la sua conformazione, le problematiche relative alla riparazione vengono disciplinate sulla base dell’art. 1125 c.c. . Pertanto, le spese e gli obblighi di ripristino sono suddivisi in parte al proprietario del piano superiore ed in parte a quello del piano inferiore.  Ciò al pari di quanto avviene per i solai e le solette di copertura perché anche i balconi incassati vengono ritenuti aventi funzione principale quella di coprire, separare e sostenere i singoli piani degli edifici. Sostanzialmente sono in comproprietà tra chi abita il piano superiore e chi quello inferiore.

Per un certo periodo anche per disciplinare i lavori che interessavano i balconi aggettanti si guardava all’applicazione della predetta disposizione normativa.

Successivamente, in una serie di sentenze la Cassazione ha mostrato un cambiamento del relativo orientamento. Per la Suprema Corte, il balcone aggettante  è un’estensione all’esterno della proprietà a cui esso si riferisce. Esso è pertanto di esclusiva titolarità del proprietario del relativo immobile, a cui serve.

Sul cambiamento di orientamento, si possono prendere in considerazione le seguenti pronunce della Cassazione che oramai hanno assunto il valore dominante. Le sentenze sono le seguenti: n. 14576 del 30 luglio 2004. N. 15913 del 17 luglio 2007. n. 218 del 5 gennaio 2011 e la sentenza n. 587 del 12 gennaio 2011.

• LAVORI SUI BALCONI AGGETTANTI

Alla luce dei chiarimenti prima esposti, si può capire come i lavori sui balconi aggettanti siano a carico del proprietario dell’unità immobiliare a cui sono collegati. Tuttavia, la situazione non è così semplice. Sì perché la Suprema Corte di Cassazione è intervenuta sulla regolamentazione dei lavori che attendgono proprio i frontalini e i cielini (o sottobalconi) dei balconi aggettanti per sancire un nuovo principio. Ma andiamo con ordine.

Il balcone aggettante presenta una struttura composita. La sezione di questo balcone è la seguente:

• pavimento del balcone;

• soletta (che è la struttura portante del balcone su cui è collocato il pavimento);

• ringhiera;

• parte frontale (cd. frontalino), che si trova sotto la ringhiera;

• sottobalcone o cielino (parte sottostante del balcone).

Dicevamo che tutte queste parti riguardano il balcone aggettante e sono di proprietà del titolare dell’appartamento a cui servono. Pertanto in caso di danneggiamento vi deve provvedere quest’ultimo.

Tuttavia la Cassazione, in alcune pronunce, ha ritenuto che i frontalini e i cielini possano avere una funzione principalmente estetica e decorativa. Se così è, i costi di manutenzione, riparazione e ristrutturazione di quelle parti, compete al condominio.

Tali decisione costituiscono oramai un orientamento consolidato (cfr. Cass. n. 568/2000; Cass. n.14576/2004; Cass. n. 6624/2012 e, da ultimo, Cass. n. 30071/2017). In considerazione di ciò, i frontalini dei balconi (siccome configuranti, per l’appunto, elementi decorativi della facciata del fabbricato comune) vanno considerati beni comuni, la cui riparazione, perciò, sarebbe dovuta rimanere assoggettata ai criteri generali di ripartizione condominiale. Recente conferma è reperibile nella ordinanza 27 giugno – 29 ottobre 2018, n. 27413.

• CHI DEVE RIPARARE I FRONTALINI E I SOTTOBALCONI DANNEGGIATI – A CHI SPETTANO LE SPESE

In funzione delle richiamate pronunce quando si verifica che i frontalini e i sottobalconi presentino problemi di grave stato di usura o cattiva manutenzione, per cui si distaccano pietrisco o calcinacci, l’intervento riparatorio consiste in primis nella eliminazione della causa che ha determinato quello stato e poi si può procedere al ripristino.

La causa del deterioramento del frontalino e del sottobalcone normalmente è dovuto a fenomeni di infiltrazioni derivanti da cattivo stato di impermeabilizzazione della pavimentazione del balcone. L’opera di eliminazione della causa compete certamente al proprietario sovrastante.

Per quando riguarda invece i frontalini e i sottobalconi, è necessario capire che tipo di intervento sia necessario nel caso di specie. Contestualmente va stabilita la funzione principale che va attribuita alle predette sezioni del balcone. Pertanto se hanno una funzione di decorazione ed estetica, certamente i lavori e i costi spettano al condominio. In caso contrario, se la funzione è quella di completamento del balcone e copertura del balcone sottostante, il ripristino e i costi sono a carico del proprietario del balcone sovrastante.

Interessante sul punto è una recente pronuncia della Corte di Cassazione, che da’ un aiuto a stabilire quali siano gli elementi visibili dei balconi che hanno funzione estetica e/o decorativa.

Si tratta dell’ordinanza n. 7042 del 12.3.2020  che stabilisce quanto segue. “Le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto restano a carico del solo proprietario che vi accede e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”.

Si consiglia sempre un’analisi accorta e specifica della situazione, affidando l’incarico ad un legale e ad un consulente per stabilire il tipo di intervento e la funzione precipua che appartiene alle parti del balcone in esame.

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